Dodatek 1
Czynniki determinujące wartość nieruchomości mieszkalnych
Rafał Janik
Kiedy na początku 2015 r. zastanawiałem się nad kupnem pierwszego mieszkania, ceny wydały mi się szalone. W Gdańsku za niewielką kawalerkę należało zapłacić co najmniej 200 tys. zł, a taki sam lokal w Warszawie kosztował ponad ćwierć miliona. Nieświadomy praw, jakimi rządzi się rynek nieruchomości, zdałem się na intuicję. Ta podpowiedziała, że z kupnem lepiej zaczekać, gdyż ceny niedługo powinny spaść do "normalnych" poziomów. Minął jednak rok, a nieruchomości, zamiast stanieć, poszły o kilka procent wyżej. Historia powtórzyła się w kolejnych latach - mieszkania i domy stawały się coraz droższe i droższe. W efekcie, pod koniec 2024 r. ceny znalazły się na przeszło 2-krotnie wyższych poziomach niż dekadę wcześniej. Moja niedoszła kawalerka w Gdańsku wyceniana była już na ponad pół miliona, a ta w stolicy na okrągłe 600 tys. zł. Czy w obliczu tak szalonych kwot warto zawierzyć intuicji i zaczekać, aż ceny "znormalnieją"? W końcu - tak na logikę - stos cegieł, dwa okna i troje drzwi nie mogą aż tyle kosztować!
D.1.1. Bańka cenowa czy normalność?
Jeśli kogoś bulwersują ceny kawalerek, zbulwersuje się jeszcze bardziej, kiedy sprawdzi, ile kosztują lokale o większych metrażach. I tak: 2-pokojowe mieszkania w Warszawie aktualnie (wrzesień 2024 r.) zbliżają się do 900 tys. zł. W przypadku lokali 3-pokojowych ceny wynoszą już ponad 1,1 mln zł, natomiast te 4-pokojowe kosztują - bagatela - 1,8 mln zł (tabela D.1.1). Podkreślę, że mówimy jedynie o średniej. Przeglądając serwisy pośrednictwa, bez trudu znajdziemy nieruchomości kosztujące znacznie więcej. Przykładowo: podzielony na cztery pomieszczenia apartament na Woli, z przepięknym widokiem na okna sąsiadów, został niedawno wystawiony na sprzedaż za równe 3 mln zł. Natomiast właściciel nieruchomości o podobnej charakterystyce na Mokotowie życzy sobie za nią już 4 mln zł. To wszystko to jednak marne grosze w porównaniu z penthousem w warszawskim wysokościowcu Złota 44. Lokal ma prawie 500 metrów kwadratowych powierzchni, a jego cena to astronomiczne 45 mln zł (czyli ponad 85 tys. zł za metr kwadratowy). Gdyby transakcja została zawarta po tej cenie, byłby to najdroższy kawałek podłogi, jaki kiedykolwiek kupiono w naszym kraju.
Tabela D.1.1. Ceny nieruchomości w Warszawie w zależności od liczby pokoi. Stan na wrzesień 2024
Tabela przedstawia: Ceny nieruchomości w Warszawie w zależności od liczby pokoi. Stan na wrzesień 2024.
Liczba pokoi
Średnia cena nieruchomości (tys. zł)
Średnia cena za ? m2 (tys. zł)
1
600
20,3
2
885
19,0
3
1160
18,0
4
1800
17,5
Zejdźmy jednak na ziemię (tym bardziej że rzeczony penthouse znajduje się na wysokości 180 metrów) i przyjrzyjmy nieco mniej ekskluzywnym nieruchomościom. Wspomniałem już, że za typowe 2-pokojowe mieszkanie w stolicy przyjdzie obecnie zapłacić blisko 900 tys. zł. Aby uzbierać taką kwotę, statystyczny zatrudniony na etacie warszawiak musiałby pracować przez 10 lat, nie wydając w tym czasie ani złotówki na jedzenie, picie czy inne rzeczy. A pamiętajmy, że ceny nie stoją w miejscu. W ciągu ostatniej dekady nieruchomości w największych polskich miastach zdrożały o ponad 110% (grafika D.1.1). Gdyby to tempo utrzymało się także w kolejnym dziesięcioleciu, upatrzone przez naszego warszawiaka mieszkanie kosztowałoby już ponad 2 mln zł! Sytuacja przypomina więc typowe gonienie króliczka lub - jak kto woli - wyścig szczurów. Chodzimy do pracy, odkładamy tak dużo, jak się da, ale zamiast przybliżać się do zakupu własnych czterech kątów, nieustannie oddalamy się od tego celu.
Alternatywą dla samodzielnego ciułania jest zaciągnięcie kredytu (sięga po niego blisko ? kupujących mieszkania). Z ekonomicznego punktu widzenia pożyczenie pieniędzy od banku zazwyczaj ma sens. Dzięki kredytowi wchodzimy w posiadanie nieruchomości od razu, czym eliminujemy ryzyko, że ceny "uciekną". Następnie po kawałku spłacamy zadłużenie, aż w końcu za kilkadziesiąt lat dom lub mieszkanie staje się naszą nieobciążoną własnością. Tego typu sposób rozumowania pomija jednak aspekt psychologiczny. W gabinecie mojej znajomej psycholog wisi kartka. Zawiera ona zdarzenia, które u przeciętnego Kowalskiego wywołują największy stres. Są na niej wypisane: śmierć członka rodziny, rozwód, ciężki uszczerbek na zdrowiu, a także... wieloletnie zobowiązanie finansowe w wysokości przekraczającej poziom rocznych dochodów. Myślę, że wiele osób spłacających kredyty hipoteczne to potwierdzi: taka sytuacja potrafi być naprawdę stresująca, zwłaszcza kiedy, tak jak w 2022 r., raty nagle podskakują o kilkaset procent.
Wróćmy jednak do cen mieszkań. Narracja głosząca, że na rynku nieruchomości panuje bańka, a przeciętny Kowalski o własnym "M" może tylko pomarzyć, pojawia się w mediach, odkąd sięgam pamięcią. Użycie w publikacjach tego typu stwierdzeń stanowi wręcz gwarancję jego "klikalności" i tego, że w sekcji komentarzy wybuchnie żarliwa dyskusja. Gdy damy się ponieść emocjom, łatwo jednak zapominamy o kilku istotnych kwestiach. Pierwszą jest fakt, że wartość nabywcza pieniądza za sprawą inflacji systematycznie się obniża. Dekadę temu za trzymane w portfelu lub na bankowym koncie środki można było nabyć znacznie więcej dóbr niż obecnie. Skala deprecjacji mierzona deflatorem PKB wyniosła od tego czasu aż 70%. Podobną wartość wskazuje wskaźnik inflacji konsumenckiej CPI16. W praktyce oznacza to, że w 2015 r. ceny domów i mieszkań w ujęciu realnym wzrosły nie o 110%, ale o jedyne 25% (grafika D.1.2).
Drugą kwestią, którą często pomija się w katastroficznych publikacjach dotyczących rynku nieruchomości, jest siła nabywcza wynagrodzeń. Kiedy sposobiłem się do zakupu pierwszej kawalerki, przeciętne wynagrodzenie w Polsce wynosiło 4 tys. zł brutto, co w przypadku umowy o pracę przekładało się na około 2,8 tys. zł "na rękę". Dziś jest to już dwa razy tyle. Jak skrupulatnie porachował GUS, w II kwartale 2024 r. średnia miesięczna pensja w gospodarce sięgnęła 8038 zł brutto, czyli ok. 5800 zł netto (grafika D.1.3). W kontekście nieruchomości oznacza to, że siła nabywcza przeciętnego obywatela jest dziś niemal identyczna, jak dekadę temu. Wówczas średnia pensja brutto stanowiła równowartość ok. 0,60 metra kwadratowego mieszkania. Taki sam wynik notujemy obecnie.
Wynagrodzenia stanowią zarazem czynnik, który w największym stopniu "tłumaczy" ceny nieruchomości (w ekonometrii używa się pojęcia "zmienna objaśniająca"). W ostatniej dekadzie w Polsce współczynnik korelacji pomiędzy zmianami obu parametrów wynosił aż 91%. W sporym uproszczeniu oznacza to, że ponad 9/10 "odpowiedzialności" na zwyżki cen domów i mieszkań można złożyć na barki idących w górę pensji. Tak silny poziom korelacji nie oznacza jednak, że pozostałe czynniki "tłumaczą" sytuację jedynie w 9%. Wartości dla poszczególnych zmiennych mogą sumować się do znacznie więcej niż 100%. Przykładowo: korelacja pomiędzy zmianami cen nieruchomości a liczbą pracujących na etacie w ostatniej dekadzie również była całkiem silna i wynosiła 65%. Z kolei w przypadku kosztów budowy było to ponad 70%. Precyzyjne wyjaśnienie wszystkich statystycznych zawiłości wymagałoby bardzo długiej dygresji merytorycznej. Na potrzeby naszych rozważań wystarczy wiedza, że żadna inna zmienna (sprawdziłem ich przeszło 20) nie koresponduje tak silnie z cenami nieruchomości, jak właśnie wynagrodzenia. Aby uniknąć nieścisłości, dodam, że mowa jedynie o wartościach średnich na poziomie zagregowanym, czyli obejmującym cały rynek. W konkretnych przypadkach relacja ta może być całkowicie zaburzona, co będzie spowodowane czynnikami, które dopiero poznamy.
Ciągnąc dalej wątek wynagrodzeń i cen nieruchomości, spójrzmy teraz na grafikę D.1.4. Prezentuje ona wartości obu zmiennych w ponad 90 państwach świata. W obszarze oznaczonym jako "A" znalazły się kraje z najniższymi cenami domów i mieszkań, m.in. Libia, Egipt, Pakistan czy Bangladesz. W żadnym z wymienionych metr kwadratowy nie kosztuje średnio więcej niż równowartość 500 USD. Jednocześnie są to kraje o jednych z najniższych dochodach na świecie. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie netto w tej grupie nie przekroczyło równowartości 300 USD.
Obszar "B" obejmuje z kolei gospodarki z najdroższymi nieruchomościami na świecie, a zarazem z najwyższymi wynagrodzeniami. W takich krajach, jak: Luksemburg, Norwegia, Niemcy, Szwajcaria czy Singapur (ostatnie dwa znalazły się poza skalą), średnie ceny sięgają co najmniej 5 tys. USD za metr kwadratowy, podczas gdy miesięczne wynagrodzenia to co najmniej 3 tys. USD "na rękę". W konsekwencji zarówno w biednym Pakistanie, jak i w bardzo zamożnej Szwajcarii statystyczny obywatel za swoje uposażenie może sobie pozwolić na niemal taki sam metraż. Przeciętna dla wszystkich analizowanych państw wyniosła 0,59, a zdecydowana większość wyników znalazła się w zakresie między 0,5 a 0,7 (podane wyniki mówią, ile metrów kwadratowych mieszkania można kupić za przeciętną miesięczną pensję). Z jednej strony można uznać to za przejaw globalnej nieruchomościowej sprawiedliwości. Z drugiej widać, jak trudno dostępnym towarem jest własne lokum. Wskaźnik na poziomie 0,59 oznacza, że po roku odkładania wszystkich osiąganych dochodów będzie można sobie pozwolić na zaledwie 7 metrów kwadratowych powierzchni.
Czyż zatem w skali całej planety mamy do czynienia z bańką, celowo nadmuchaną przez deweloperów i finansistów? Tabela D.1.2 mogłaby zostać wykorzystana jako dowód na prawdziwość tej tezy. Zawiera ona listę wybranych dóbr wraz z ich cenami w 2000 r. i 2024 r. Praktycznie wszystkie w ujęciu nominalnym są dziś droższe niż ćwierć wieku temu. Benzyna podrożała o 70%, jajka o prawie 80%, cukier o 100%, natomiast koszyk inflacyjny, czyli zbiór produktów i usług konsumowanych przez statystyczne gospodarstwo domowe, o 110%. Poziom wynagrodzeń zwiększył się jednak o wiele bardziej, bo aż o 240%. W efekcie dziś stać nas na zakup o wiele większej ilości towarów niż 25 lat temu (lub patrząc od drugiej strony - na kupno tej samej ilości przeznaczamy mniejszą część pensji). Niechlubnym wyjątkiem w tej grupie są jedynie... mieszkania. Średnie wynagrodzenie pozwala dziś na nabycie niemal takiej samej powierzchni jak ćwierć wieku temu.
Tabela D.1.2. Porównanie cen wybranych produktów w latach 2000 i 2024
Tabela przedstawia: Porównanie cen wybranych produktów w latach 2000 i 2024.
Towar
Cena w 2000 r.
Cena w 2024 r.
Ile danego towaru można kupić za pensję z 2000 r.
Ile danego towaru można kupić za pensję z 2024 r.
Różnica w ilości możliwej do zakupienia (%)
benzyna (1 l)
3,5
6,0
486
950
96
jajka (10 szt.)
4,5
8,0
378
713
89
mleko (1 l)
2,0
4,0
850
1425
67
cukier (1 kg)
3,0
6,0
567
950
67
czekolada (100 g)
2,5
5,0
680
1140
65
ser (1 kg)
18,0
35,0
94
163
72
koszyk inflacyjny
1
2,1
1
1,62
62
mieszkania (1 m2)
2800
9000
0,61
0,62
2
wynagrodzenia (miesięcznie netto)
1700
5800
Jest jednak mało prawdopodobne, aby był to przejaw globalnej (lub przynajmniej ogólnopolskiej) zmowy cenowej. Rynek nieruchomości stanowi mocno rozdrobnioną przestrzeń. To nie sektor energetyczny, w którym w rękach trzech firm znajduje się blisko 90% rynku, ani nie gazownictwo, w którym jeden podmiot dzierży przeszło 80% udziału. Tutaj największy gracz (warszawski Dom Development) odpowiada za niespełna 3% ogólnej sprzedaży, a liczba podmiotów w Polskim Związku Firm Deweloperskich przekracza 300. Dodam, że są to jedynie firmy o istotnej skali działania, realizujące jednocześnie po kilka, niekiedy kilkanaście projektów. Liczba tych mniejszych w skali kraju sięga kilku tysięcy. W związku z tym naprawdę ciężko sobie wyobrazić, aby zarządy wszystkich (albo przynajmniej większości) spółek deweloperskich spotykały się, aby ustalić, po jakich minimalnych cenach będą sprzedawały swoje mieszkania.
Jest o wiele bardziej realne, że aktualna sytuacja wynika z wysokiego popytu na nieruchomości. Choć podaż mieszkań jest w ostatnich latach rekordowo wysoka, deweloperzy raczej nie narzekają na zainteresowanie (grafika D.1.5). Wiele projektów zostaje wyprzedanych jeszcze na etapie "dziury w ziemi", a niekiedy, zanim jeszcze wbije się pierwszą łopatę. Czy przy tak dużej nierównowadze między popytem a podażą ktokolwiek ma prawo dziwić się, że ceny konsekwentnie idą w górę? Zanim rynek stanie się zrównoważony, jak ma to miejsce, chociażby w przypadku rynku jajek, mleka czy innych dóbr wymienionych w tabeli D.1.2, minie jeszcze sporo czasu. W tym kontekście padają różne szacunki. Niektórzy eksperci oceniają, że wielkość tzw. luki mieszkaniowej w Polsce wynosi ok. 2 mln mieszkań. Przy obecnym tempie budowania oznaczałoby to, że do 2035 r. przeważać będzie popyt. Inni podają wyższą wartość, bo ok. 3 mln jednostek mieszkalnych, co perspektywę równowagi oddala do mniej więcej 2040 r.
Skąd jednak bierze się dyskusja o luce mieszkaniowej, skoro jak wynika z oficjalnych danych, w Polsce mieszkań w ogóle nie brakuje? Mało tego, według stanu na 2023 r. nadwyżka dostępnych lokali ponad liczbę gospodarstw domowych sięgała 1 mln! Powodem jest bardzo niesymetryczny rozkład zapotrzebowania. Na terenach wiejskich i w małych miasteczkach popyt jest niewielki lub wręcz zerowy, podczas gdy w głównych aglomeracjach potrzeby wciąż są olbrzymie. Widać to wyraźnie m.in. w danych dotyczących liczby przeprowadzonych transakcji. Przykładowo: w ok. 60-tysięcznej Łomży w ostatnich latach sprzedawało się średnio zaledwie 10 nieruchomości rocznie. Tymczasem w 10-krotnie większym Wrocławiu wynik ten wyniósł ponad 1 tys. Oznacza to, że w przeliczeniu na liczbę mieszkańców popyt na mieszkania i domy w stolicy Dolnego Śląska był aż dziesięciokrotnie większy!
Istotnym czynnikiem generującym popyt na nieruchomości jest także poprawiająca się sytuacja ekonomiczna Polek i Polaków. W latach 90. byliśmy relatywnie niezamożnym społeczeństwem, w którym na statystyczne gospodarstwo domowe przypadały ok. 3,5 osoby. Jednocześnie przeciętna powierzchnia użytkowa per capita wynosiła niespełna 15 metrów kwadratowych. Innymi słowy, z braku możliwości gnieździliśmy się po wiele osób w niewielkich i często źle wyposażonych mieszkaniach. Wraz ze wzrostem dochodów coraz więcej osób mogło jednak pozwolić sobie na pójście na swoje. Dziś doszliśmy do punktu, w którym w obrębie kraju funkcjonuje blisko 15 mln gospodarstw domowych (30% więcej niż w latach 90.), a średnio pod jedną "strzechą" żyją niespełna 2,5 osoby (grafika D.1.5.). Jednocześnie obserwacja doświadczeń innych państw podpowiada, że przestrzeń do poprawy jeszcze się nie skończyła. W najbogatszych gospodarkach świata na jeden lokal przypada średnio 2,1-2,2 osoby. Nawet gdybyśmy zasiedlili wszystkie pustostany w Polsce, do osiągnięcia tego wyniku będziemy potrzebować co najmniej miliona nowych mieszkań.
Przestrzeń do znacznego wzrostu istnieje także w kontekście powierzchni mieszkania. Dziś statystyczny Kowalski ma do dyspozycji blisko 30 metrów kwadratowych. Z jednej strony to ponad 2-krotna poprawa w stosunku do tego, jak żyliśmy w początkowych latach III RP. W porównaniu do krajów takich jak Niemcy, Francja czy Wielka Brytania nadal jest to jednak stosunkowo niewiele. Mieszkańcy wymienionych państw mają do dyspozycji średnio co najmniej 10 metrów kwadratowych przestrzeni więcej niż my. Co jednak się stanie, kiedy nasz rynek osiągnie wskaźniki typowe dla najbogatszych państw świata? Czy deweloperów czekają masowe bankructwa, a ceny znacząco spadną? Casus Japonii sugeruje, że nie jest to bazowy scenariusz. Owszem, w Kraju Kwitnącej Wiśni buduje się i sprzedaje mniej niż dawniej, a ceny nie rosną już tak szybko. Pamiętajmy jednak, że nieruchomości nie mają wieczystej daty przydatności. Po kilkudziesięciu latach wiele budynków będzie wymagało albo gruntownej modernizacji, albo wręcz wyburzenia i zastąpienia nowymi. Do tego dochodzą kwestie związane z ludzkimi aspiracjami. Po osiągnięciu wyższego statusu ekonomicznego wiele osób decyduje się na przeprowadzkę do miejsca o lepszym standardzie. To wszystko sprawia, że nawet na takim rynku, jak japoński firmy związane z branżą deweloperską wciąż mają co robić (dotyczy to także wielu innych miejsc, jak Szwajcaria, Wielka Brytania, Norwegia czy USA).
D.1.2. Trzy razy L
Popularne branżowe powiedzenie mówi, że o cenie nieruchomości decydują trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Twierdzenie to nie zawsze się sprawdza w 100%, aczkolwiek umiejscowienie danego domu lub mieszkania ma niebagatelny wpływ na jego wartość. W skali całego kraju najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w największych miastach, takich jak: Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk czy Poznań (tabela D.1.4). Miejsca te charakteryzują się silnym rynkiem pracy, sprawną komunikacją publiczną, dostępnością różnorakich usług, a także ogólną estetyką (przynajmniej, jeśli chodzi o centra). W cenie są także nieruchomości w miejscowościach turystycznych. Świnoujście, Kołobrzeg, Zakopane, a zwłaszcza Jurata mają do zaoferowania jedne z najdroższych metraży w kraju. W ich przypadku głównym argumentem do zakupu jest możliwość spędzenia wolnego czasu w pobliżu natury lub uzyskanie dochodów od osób, które chciałyby spędzić w nich urlop.
Tabela D.1.4. Średnie ceny nieruchomości w wybranych polskich miastach. Stan na wrzesień 2024 r.
Tabela przedstawia: Średnie ceny nieruchomości w wybranych polskich miastach. Stan na wrzesień 2024 r.
Miasto
Cena w tys. zł za m2
Jurata
31,5
Sopot
21,6
Zakopane
21,3
Świnoujście
19,5
Warszawa
18,7
Kraków
17,0
Gdańsk
15,3
Kołobrzeg
14,4
Wrocław
14,1
Poznań
12,2
Na drugim końcu skali znajdują się nieruchomości, na które z powodu lokalizacji nie ma popytu. W 2024 r. metr kwadratowy mieszkania w Piekarach Śląskich był wyceniany na niespełna 6 tys. zł, czyli blisko 3-krotnie mniej niż w stolicy i mniej niż 1/5 tego, ile płaci się w Juracie. Jeszcze niższe ceny (przy jeszcze mizerniejszym popycie) notowane są w takich miejscowościach, jak Jastrzębie-Zdrój, Wałbrzych czy Grudziądz. W analizowanym roku w żadnym z wymienionych miejsc średnia cena ofertowa nie przekraczała 5 tys. zł za metr kwadratowy.
Znaczne dysproporcje cenowe występują także w obrębie poszczególnych miast. We wrześniu 2024 r. mieszkania na Mokotowie, będącym najdroższą dzielnicą Warszawy, wyceniano średnio na 20 tys. zł za metr kwadratowy. Tymczasem w położonym na przeciwnym brzegu Wisły Wawrze za taką samą powierzchnię sprzedający oczekiwali już tylko 15 tys. zł. Jeszcze większe różnice dało się zaobserwować w Gdańsku. Apartamenty w Śródmieściu oferowano przeciętnie za 22 tys. zł za metr kwadratowy, natomiast na Kokoszkach, jednej z największych miejskich sypialni, ceny wynosiły ledwie połowę tego.
Przepuściłem dane o cenach nieruchomości w Warszawie, Gdańsku i kilku innych miastach przez program statystyczny, aby odnaleźć czynnik tłumaczący w największym stopniu te dysproporcje. Po zbadaniu kilkunastu zmiennych okazało się, że parametrem tym jest odległość do centrum lub opcjonalnie do największego skupiska miejsc pracy w danym mieście. Po wnikliwszej obróbce danych okazało się, że liczy się nie tyle fizyczna odległość, ile czas dotarcia na miejsce. Tak oto w stolicy najwyższe ceny notowane są na wspomnianym Mokotowie, a tylko minimalnie taniej jest w Śródmieściu i na Ochocie. Z każdą minutą wydłużającą drogę do centrum ceny się obniżają. Na północnym Ursynowie za metr kwadratowy płaci się średnio 17 tys. zł, na Imielinie 16,5 tys. zł, a w Natolinie 16 tys. zł. Jeszcze taniej jest we wspomnianym Wawrze. Wprawdzie kilometrowo do ścisłego centrum nie jest stamtąd daleko, jednak z powodu braku metra dotarcie do celu potrafi zająć kilkadziesiąt minut. Jeszcze gorzej komunikacyjnie (a zarazem jeszcze taniej) wypada Białołęka, gdzie standardowy czas dotarcia do centrum to 45 minut, a w godzinach szczytu nawet dwa razy tyle.
Mało w której sytuacji powiedzenie "czas to pieniądz" okazuje się tak prawdziwe, jak w przypadku nieruchomości. Decydując się na zakup mieszkania w centrum, musimy się liczyć ze znacznie większym wydatkiem niż gdybyśmy wybrali obrzeża, ale oprócz samego lokalu w jego cenę zostanie wliczony czas zaoszczędzony na dojazdach do pracy. W przypadku nieruchomości na obrzeżach zakup będzie tańszy, jednak dodatkowym kosztem okażą się setki godzin rocznie zmarnowane na stanie w korkach. Nawiasem mówiąc, taki wydatek da się przeliczyć na konkretne wartości pieniężne. W przypadku Warszawy możliwość skrócenia czasu dojazdu do centrum o jedną minutę przekłada się średnio na ponad 100 zł wyższą cenę metra kwadratowego. Na pozór to dużo. Pamiętajmy jednak, że statystyczny pracownik w ciągu życia odbywa taką podróż kilka tysięcy razy, co z kolei przekłada się już na setki zaoszczędzonych godzin. Gdy przyjmiemy taką perspektywę, podana kwota przestaje być już wygórowana.
D.1.3. Widok wart miliona dolarów
Poproszono mnie kiedyś o analizę grupy nieruchomości z segmentu premium. Dogodna lokalizacja, wysoki standard wykończenia, większy metraż. Do tego takie udogodnienia jak prywatna siłownia, sala klubowa czy całodobowa ochrona. Chyba nikt z mieszczuchów nie pogardziłby takimi warunkami. Problem w tym, że tego typu nieruchomości kosztują zazwyczaj znacznie więcej, niż sugerowałby to prosty rachunek ekonomiczny. Oto przykład: średnie ceny apartamentów w otoczeniu Parku Jelitkowskiego w Gdańsku przekraczają 30 tys. zł. Zaledwie 800 metrów dalej, przy parku Przymorze, ceny są niższe o 50%. Różnica jest zbyt duża, aby można zrzucić ją na barki lokalizacji czy kosztów budowy. Co zatem sprawia, że nieruchomości znajdujące się tak blisko siebie mają aż tak rozbieżne wyceny? W tym kontekście często się mówi o tzw. efekcie one milion dolar view. Stwierdzenie to pada zazwyczaj w celu podkreślenia wartości widoku rozpościerającego się z okien danego mieszkania, aczkolwiek można poszerzyć je o takie elementy, jak: architektura, układ przestrzeni, sąsiedztwo czy nawet zapachy. Czynniki te potrafią wywołać u nabywców zachwyt i sprawić, że zdecydują się oni sięgnąć do kieszeni znacznie głębiej, niż gdyby chodziło o nieruchomość niewywołującą takich emocji.
Swoją drogą, wartość widoku za oknem, podobnie jak czas dojazdu do pracy, da się całkiem sensownie policzyć. Przeanalizowałem ceny mieszkań w Warszawie w zależności od piętra. Średnia cena dla całej grupy sięgnęła 18,3 tys. zł za metr kwadratowy, przy czym z każdą kolejną kondygnacją (zaczynając od czwartej) robiło się drożej. Początkowo wzrost wynosił kilkaset złotych na piętro, ale w przypadku tych najwyższych przeskok sięgał nawet kilku tysięcy złotych (grafika D.1.6). W lokalach położonych powyżej 25 piętra przeciętna cena sięgała aż 43 tys. zł za metr kwadratowy, czyli ponad 2-krotnie więcej od średniej.
Historia polskiego segmentu premium jest stosunkowo krótka, ale już teraz widać, że mieszkanie pod "dobrym" adresem to nie tylko prestiż, lecz także całkiem sensowna lokata kapitału. Za sprawą niewielkiej podaży, braku gruntów pod realizację konkurencyjnych inwestycji czy po prostu rozwijającej się klasy wyższej nieruchomości tego typu należą do najszybciej zyskujących na wartości. W ciągu ostatnich 20 lat domy na Żoliborzu Oficerskim oraz apartamenty na Powiślu i północnym Wilanowie rosły statystycznie o 1-2 pkt proc. szybciej niż przeciętna dla stolicy. Podobnie było w Trójmieście. Wspomniane Jelitkowo, a także Oliwa czy gdyńskie Orłowo znalazły się w ścisłej czołówce miejsc, gdzie ceny poszły w górę najmocniej. Kupno nieruchomości klasy premium jednak nie zawsze musi być dobrym pomysłem. Pomijając kwestię wartości nominalnej (za te same pieniądze da się kupić dwa, a nawet trzy mieszkania w mniej elitarnej okolicy), wynajem tego typu lokali bywa znacznie mniej opłacalny. Szacunkowa stopa zwrotu z wynajmu mieszkania na Wilanowie czy willi w Orłowie nie przekracza obecnie 4%. W tym samym czasie takie dzielnice, jak Bemowo, Białołęka czy gdański Jasień, pozwalają zarobić powyżej 6% (są to wartości modelowe, zakładające długoterminowy najem po aktualnych stawkach rynkowych). Dodatkowym problemem jest relatywnie niewielka płynność rynku. O ile na kawalerki czy "M2" zawsze ktoś chętny się znajdzie, o tyle kilkusetmetrowy penthouse potrafi "wisieć" niesprzedany przez wiele kwartałów.
D.1.4. Stos cegieł, dwa okna i troje drzwi
David Isaac i John O'Leary, czyli autorzy niniejszej książki, wielokrotnie podkreślali rolę kosztów w szacowaniu wartości inwestycji nieruchomościowych. Stwierdzili m.in., że jeśli różnica pomiędzy wydatkami na postawienie budynku a potencjalnym zyskiem z jego sprzedaży jest zbyt mała, deweloper powinien odstąpić od budowy. Jeśli zatem całość nakładów na wzniesienie niewielkiego apartamentowca to 10 mln zł, a oczekiwana marża równa się 25%, to cena sprzedaży powinna wynieść minimum 12,5 mln zł. Jeśli z biznesplanu wynika, że takiej kwoty nie uda się uzyskać, rozpoczynanie budowy prawdopodobnie okaże się błędem. Nie chodzi o to, że deweloperzy są aż tak bardzo rozpasani, że bez szansy na zarobienie dwóch i pół "bańki" nawet nie dotkną łopaty. Zakładana marża ma rekompensować ryzyko związane z daną inwestycją. Jednocześnie jest rodzajem buforu na wypadek wystąpienia nieprzewidzianych okoliczności. Koszty stanowią zatem formę "twardego dna" dla wyceny nieruchomości (grafika D.1.7).
Co prawda, może się zdarzyć, że w trakcie realizacji inwestycji rozpęta się kryzys i aby ratować się przed bankructwem, firma będzie zmuszona do sprzedaży nieruchomości poniżej kosztów. Takie przypadki są jednak rzadkie. W normalnych warunkach rynkowych kwota, którą płacimy za nowe mieszkanie (lub dom) uwzględnia wszystkie wydatki związane z jego wybudowaniem, a także marżę za to, że nie musimy zajmować się tym sami. Istotne znaczenie mają tu słowa: "wszystkie wydatki". Na początku rozdziału zażartowałem, że stos cegieł, dwa okna i troje drzwi nie mogą aż tak dużo kosztować. I rzeczywiście - wydatki związane z nadaniem budynkowi fizycznej formy to na ogół ledwie połowa kosztów procesu deweloperskiego. Drugą połowę obejmuje m.in. zatrudnienie specjalistów z zakresu architektury, kosztorysowania, prawa, ekonomii, PR-u czy marketingu. Większość deweloperów korzysta z finansowania zewnętrznego (kredytów, pożyczek, obligacji), co z kolei generuje koszty odsetkowe. Do tego dochodzi utrzymanie działu sprzedaży, obsługa reklamacji (ta pozycja w kosztach potrafi być naprawdę duża) czy ogólne wydatki związane z funkcjonowaniem firmy.
Kalkulując koszty, nie można zapominać o wydatkach związanych z pozyskaniem gruntów. We wrześniu 2024 r. średnia cena działek budowlanych w Polsce wynosiła 360 zł za metr kwadratowy. Była to jednak jedynie przeciętna obejmująca zarówno słabo zurbanizowane tereny, jak i największe aglomeracje. W tej drugiej grupie stawki były już znacznie wyższe. Przykładowo: na terenie Poznania metr kwadratowy kosztował 700 zł, w Gdańsku prawie 800 zł, w Krakowie 1,1 tys. zł, a w Warszawie blisko 1,5 tys. zł (tabela D.1.5). Tu znów jednak mówimy tylko o średniej. W centrach wymienionych miast ceny już dawno przekroczyły 2,5 tys. zł za metr kwadratowy, a w przypadku najatrakcyjniejszych parceli kwoty osiągają pięciocyfrowe poziomy.
Tabela D.1.5. Średnie ceny działek budowlanych w wybranych miastach Polski. Stan na wrzesień 2024 r.
Tabela przedstawia: Średnie ceny działek budowlanych w wybranych miastach Polski. Stan na wrzesień 2024 r.
Miasto
Cena za m2 działki
Warszawa
1480
Zakopane
1150
Kraków
1100
Wrocław
910
Gdańsk
790
Poznań
700
Łódź
550
Szczecin
400
Tabela D.1.6 stanowi formę podsumowania rozważań na temat kosztów budowy nieruchomości. Pokazuje orientacyjny udział wybranych pozycji w całkowitej cenie sprzedaży mieszkania. Zakładając zatem, że lokal jest wart 1 mln zł, sam koszt budowy powinien zawrzeć się w przedziale 400-600 tys. zł. Resztę będą stanowić inne pozycje, takie jak zakup gruntu, usługi specjalistów czy podatki. Natomiast w kontekście marży w I półroczu 2024 r. jej średnia wysokość w spółkach deweloperskich notowanych na warszawskiej giełdzie wyniosła 12%.
Tabela D.1.6. Najważniejsze kategorie kosztów wpływające na końcową cenę mieszkania
Tabela przedstawia: Najważniejsze kategorie kosztów wpływające na końcową cenę mieszkania.
Pozycja
Orientacyjny udział w całości kosztów (%)
koszt budowy
40-60
marża dewelopera
10-30
pozyskanie gruntu
10-20
usługi specjalistów (niezwiązanych stricte z nadaniem budynkowi fizycznej formy)
5-15
podatki
5-10
koszty dodatkowe
5-10
koszty finansowe
0-10
Pamiętajmy jednak, że proces budowy nieruchomości trwa zazwyczaj znacznie dłużej niż rok, stąd całkowita marża, która musi zostać ujęta w kosztorysie inwestycji, jest zazwyczaj wyższa.
D.1.5. Wiekowa powierzchnia
Jedną z charakterystycznych cech nieruchomości jest bardzo długi okres przydatności do użycia. Z księgowego punktu widzenia dom lub mieszkanie zużywa się "do zera" po przeszło 60 latach. W praktyce czas ten może być jednak o wiele dłuższy. Lokale mieszkalne z lat 60. ubiegłego wieku posiadają dziś niemal taką samą wartość rynkową jak te budowane współcześnie (tabela D.1.7). Te jeszcze starsze, niczym zyskujące z wiekiem wino, są droższe. Nieruchomości liczące 70-99 lat kosztują średnio aż 20,8 tys. zł za metr kwadratowy. Natomiast lokale mające 100 lat lub więcej wyceniane są przeciętnie na ponad 25 tys. zł za metr.
Tabela D.1.7. Średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie w zależności od ich wieku
Tabela przedstawia: Średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie w zależności od ich wieku.
Wiek w latach
Lata budowy
Średnia cena za m2 (tys. zł)
0-9
2015-obecnie
19,3
10-19
2005-2014
18,5
20-29
1995-2004
16,7
30-39
1985-1994
15,2
40-49
1975-1984
17,0
50-59
1965-1974
17,8
60-69
1955-1964
19,2
70-99
1925-1954
20,8
100 i starsze
1924 i wcześniej
25,5
Warunkiem zachowania wartości przez nieruchomość jest jednak utrzymanie odpowiedniego stanu technicznego. Bez regularnych remontów podłoga szybko się porysuje, farba na ścianach wyblaknie, w rogach zacznie gromadzić się pleśń, a z sufitu będzie się lać woda. W skrajnym scenariuszu stopień zużycia może być tak duży, że opłacalniejsze od remontu stanie się zrównanie nieruchomości z ziemią i postawienie w jej miejscu nowego budynku. W nieco łagodniejszym wariancie wartość obniży się do poziomu reprezentującego aktualny stan techniczny. Swoją drogą, wiele osób i firm zbudowało wokół tego typu nieruchomości całkiem dochodowy biznes. Polega on na zakupie lokali wymagających gruntownego remontu, dokonaniu stosownych prac i odsprzedaży po wyższej cenie. Aktywność tzw. flipperów bywa krytykowana (m.in. za agresywny sposób działania), aczkolwiek z ekonomicznego punktu widzenia jest ona jak najbardziej pozytywna i przyczynia się do zwiększenia wartości istniejących zasobów mieszkaniowych.
Poza wiekiem nieruchomości istotne przełożenie na wartość ma również powierzchnia. Tutaj zależność jest zgodna z tym, co podpowiada zdrowy rozsądek - im więcej przestrzeni do życia oferuje dane lokum, tym wyższa jest jego cena. Nie jest to jednak zależność liniowa. Najwyższe średnie ceny za metr kwadratowy osiągają nieruchomości o najmniejszej powierzchni. W Warszawie średnia cena mieszkań mających 25-30 metrów kwadratowych (prawo zabrania oferowania mniejszych lokali) to 21,5 tys. zł za metr. Następnie w przeliczeniu na metr kwadratowy cena zaczyna spadać. Dla powierzchni 31-40 metrów kwadratowych jest to średnio 19,2 tys. zł, dla 41-50 metrów kwadratowych 17,8 tys. zł, a dla największych analizowanych metraży już "tylko" 16,6 tys. zł (tabela D.1.8).
Tabela D.1.8. Średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie w zależności od powierzchni. Stan na wrzesień 2024 r.
Tabela przedstawia: Średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie w zależności od powierzchni. Stan na wrzesień 2024 r.
Powierzchnia (m2)
Średnia cena za m2 (tys. zł)
25-30
21,5
31-40
19,2
41-50
17,8
51-60
17,3
61-70
16,9
ponad 70
16,6
To, dlaczego wraz ze wzrostem powierzchni relatywna cena nieruchomości się obniża, znajduje swoje wytłumaczenie w pierwszym prawie Gossena, szerzej znanym jako prawo malejącej użyteczności krańcowej. Mówi ono, że w miarę konsumpcji danego dobra obniża się jego użyteczność, co skutkuje spadkiem jego ceny. Mówiąc prościej: kawalerka o powierzchni do 30 metrów kwadratowych, choć ciasna, pozwala na zaspokojenie wszystkich podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Oferuje kąt do spania, miejsce do zrobienia posiłku czy przyjęcia znajomego (liczba pojedyncza nieprzypadkowa). Lokal o większym metrażu de facto zaspokaja te same potrzeby. W nim także wyśpimy się, zjemy czy odpoczniemy po pracy. Jedyną realną przewagą jest więcej przestrzeni do życia. Nie chcę powiedzieć, że mieszkania liczące np. 80 lub więcej metrów kwadratowych to zbytek. Dla wielodzietnej rodziny może być to absolutne minimum, aby sensownie funkcjonować. Patrząc jednak ogólnie, wartość dodana, jaką zapewnia większa powierzchnia mieszkalna, nie uzasadnia tego, aby jej cena za metr była taka sama jak w przypadku kawalerki.
Notabene podobnie ma się sprawa z liczbą pokoi. Średnio najwięcej za metr kwadratowy płacimy za nieruchomości posiadające tylko jedną izbę, następnie cena systematycznie się obniża (patrz tabela D.1.1 w początkowej części rozdziału). Co jednak ciekawe, "wciśnięcie" na tę samą powierzchnię większej liczby pokoi statystycznie podnosi wartość mieszkania. W Warszawie średnia cena lokali mających trzy pomieszczenia i powierzchnię 40-55 metrów kwadratowych wynosi 16,4 tys. zł za metr. Natomiast taki sam metraż zawierający cztery pokoje kosztuje przeciętnie ponad 18 tys. zł za metr. Dlaczego tak się dzieje? Także i tu daje o sobie znać prawo Gossena. Dzięki dołożeniu dodatkowej izby lokal jest w stanie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe większej liczby osób (np. grupy studentów czy rodziny z dziećmi).
D.1.6. Uwaga, spekulant!
W początkowej części rozdziału napisałem, że żadna inna zmienna nie "tłumaczy" cen nieruchomości w tak dużym stopniu, jak wynagrodzenia17. Nie jest to jednak zależność, która obowiązuje w każdym przypadku. W latach 2005-2008, w czasie bańki, która objęła swoim zakresem niemal cały cywilizowany świat, ceny domów i mieszkań podwoiły, a nawet potroiły swoją wartość. Tymczasem pensje poszły w górę jedynie nieznacznie. W Polsce wzrost ten wyniósł tylko 25%, podczas gdy w wyżej rozwiniętych gospodarkach, takich jak Niemcy czy USA, było to raptem kilkanaście procent. Wkrótce jednak bańka pękła i sprowadziła ceny nieruchomości o parędziesiąt procent niżej, co doprowadziło do przywrócenia zerwanej korelacji.
Podobna historia, tylko na znacznie większą skalę, rozegrała się w II połowie XX w. w Japonii. W latach 1955-1991 ceny wzrosły tam aż 80-krotnie (grafika D.1.8), znacząco wyprzedzając zmiany wynagrodzeń. W szczytowym momencie - jak mówi często przytaczana anegdota - rynkowa wartość mającego 3 kilometry kwadratowe powierzchni Pałacu Cesarskiego w Tokio zrównała się z wartością 150 tys. razy większej Kalifornii! Jak to jednak z bańkami bywa, także i ta uległa przebiciu. Licząc od 1991 r., nieruchomości w Japonii taniały przez ponad 20 lat z rzędu (trend odwrócił się dopiero w 2013 r.). Dziś, mimo że w ostatniej dekadzie ceny systematycznie odrabiały straty, średnie ceny domów i mieszkań w ujęciu nominalnym wciąż są o 25% niższe niż w szczytowym punkcie.
Oba przypadki zostały bardzo obszernie opisane w źródłach internetowych, zatem nie będę ich szczegółowo rozważał. Ograniczę się do stwierdzenia, że za sformowanie i pęknięcie baniek w Japonii i Stanach Zjednoczonych w największym stopniu odpowiadała polityka tamtejszych banków centralnych oraz ludzka psychologia. Te pierwsze, obniżając stopy procentowe, sprawiły, że kredyty na zakup nieruchomości stały się łatwo dostępne i tanie. Z kolei ludzie szybko dopatrzyli się w tym szansy na zrobienie interesu i zamiast ograniczyć się do kupna mieszkania jako dobra zaspokajającego konkretne życiowe potrzeby, zaczęli nimi spekulować. Prawa rządzące gospodarką są jednak nieugięte. Bez poprawy produktywności i idącego za tym wzrostu realnych dochodów obywateli wartość nieruchomości nie zdoła długoterminowo rosnąć. Możemy prowadzić łagodną politykę kredytową, możemy werbalnie zachęcać do zakupu własnego "M", wykorzystując do tego media. Możemy też stymulować obywateli poprzez różnego rodzaju systemy dopłat (patrz, chociażby funkcjonujący w 2023 r. program o nazwie "Bezpieczny kredyt"). To wszystko to jednak doraźne działania, skutkujące tym, że ceny nieruchomości rosną, a następnie wracają na "właściwe" miejsce.
Nie chcę, aby ktoś zrozumiał mnie opacznie. Polityka banków centralnych, regulacje prawne czy ogólny klimat inwestycyjny mają ogromne przełożenie na wartość nieruchomości. Nie są to jednak parametry stałe. W jednym roku możemy mieć warunki sprzyjające koniunkturze, a już w kolejnym zaciągnięty zostanie hamulec (patrz lata 2022 i 2023). Dlatego, jeśli zastanawiamy się nad czynnikami warunkującymi wartość domów i mieszkań w dłuższym horyzoncie czasowym, skupiłbym się na tych wymienionych w tabeli D.1.9.
Tabela D.1.9. Najważniejsze czynniki wpływające na długoterminową wartości nieruchomości mieszkalnych
Tabela przedstawia: Najważniejsze czynniki wpływające na długoterminową wartości nieruchomości mieszkalnych.
Czynnik
Charakterystyka
poziom wynagrodzeń
Parametr, którego zmiany w największym stopniu korelują z wahaniami cen nieruchomości. Szybko rosnące pensje w ujęciu realnym zwiększają możliwości nabywcze obywateli, co stanowi czynnik stymulujący popyt. Natomiast kiedy wynagrodzenia spadają, ogranicza to możliwości zakupowe, co najczęściej prowadzi do spadków cen. Dane dotyczące wynagrodzeń stanowią też jeden z kluczowych wskaźników koniunktury oraz ogólnej siły gospodarki.
lokalizacja
Jeden z najważniejszych czynników determinujących wartość nieruchomości. Najwyższą wartość osiągają mieszkania i domy zlokalizowane w atrakcyjnych miejscach jak np. centra miast czy kurorty wypoczynkowe. Z kolei te położone np. w małych miasteczkach czy na obrzeżach będą tańsze.
koszty budowy
Firmy deweloperskie, decydując się na realizację danej inwestycji, w kosztorysie uwzględniają wszystkie wydatki z nią związane i powiększają je o dodatkową marżę. Jeśli z kalkulacji wynika, że pożądana cena sprzedaży może nie zostać osiągnięta, deweloper prawdopodobnie w ogóle nie rozpocznie realizacji inwestycji. W związku z tym koszty budowy stanowią formę "twardego dna" dla cen nieruchomości.
wiek
Nieruchomości podlegają amortyzacji (zużyciu), a zatem z wiekiem ich cena będzie się obniżać. Regularne remonty i dbałość o stan techniczny może jednak spowolnić lub wręcz zatrzymać ubytek wartości. Dobrze utrzymane nieruchomości mające kilkadziesiąt lat osiągają dziś ceny rynkowe tylko niewiele niższe niż w przypadku nowych obiektów (niekiedy z uwagi na swoją unikatowość mogą być one nawet wyższe).
powierzchnia
Wartość nieruchomości jest zazwyczaj tym wyższa, im wyższa jest jej powierzchnia użytkowa. Nie jest to jednak zależność liniowa. Statystycznie najwyższe ceny w przeliczeniu na m2 uzyskują niewielkie kawalerki, natomiast proporcjonalnie najtańsze są wielopokojowe mieszkania oraz duże domy.
standard wykończenia
Na wartość danej nieruchomości wpływa także standard jej wykończenia oraz dostępność różnego rodzaju udogodnień. Mieszkania wykończone drogimi materiałami, z dużym tarasem i w budynku z dostępem do windy będą osiągały znacznie wyższe ceny za m2 niż np. lokale w "wielkiej płycie".
W ujęciu makroekonomicznym będą to głównie realne dochody obywateli, koszty procesu deweloperskiego oraz ogólne zapotrzebowanie na nieruchomości wynikające z demografii i siły gospodarki. Z kolei z perspektywy mikro na ceny rzutować będzie głównie lokalizacja, a także charakterystyka konkretnego lokalu: jego powierzchnia, liczba pomieszczeń, standard wykończenia, wiek i stan techniczny. W ostatecznym rozrachunku najważniejszym czynnikiem wpływającym na wartość okazują się jednak ludzie. Wszak tylko od nas zależy, ile zapłacimy za daną nieruchomość lub po jakiej cenie dokonamy jej sprzedaży. Reszta to jedynie parametry ułatwiające podjęcie decyzji.
