Ludzie, nie wzory - zamiast wstępu
Ta książka mówi o rynku najmu mieszkań, ale rzadko będzie mówić o nim wprost. Będzie mówić o Wiktorii i Jakubie, którzy wysiadają z pociągu z dwoma psami rasy beagle i szukają pierwszego wspólnego mieszkania. O Marku, który zastanawia się, czy nie obniżyć czynszu za mieszkanie stojące puste od miesięcy. O Halinie, która trzyma klucz do drugiego mieszkania w tej samej szufladzie od lat, bo boi się je komuś powierzyć. O Piotrze z arkuszem kalkulacyjnym, o Marcie decydującej, komu sprzedać cały budynek, o Filipie liczącym, czy w ogóle opłaca się wbić pierwszą łopatę. O dziesiątkach innych ludzi, którzy pojawią się na kolejnych stronach, każdy z własnym powodem, żeby wynająć, kupić, sprzedać albo po prostu przeczekać.
Ten sam rynek dałoby się opisać zupełnie inaczej. Krzywe podaży i popytu, punkty równowagi, stopy zwrotu, wskaźniki wycieku zasobu. Cała ta aparatura pojęciowa jest w tej książce obecna i nigdzie się przed nią nie chowamy. Nie jest jednak nigdy na pierwszym planie. Na pierwszym planie są zawsze ludzie, bo to oni, swoimi codziennymi, często drobnymi decyzjami, tworzą to, co potem ktoś nazwie rynkiem. Żaden wskaźnik nie obniża czynszu z własnej inicjatywy. Robi to konkretny właściciel, który akurat potrzebuje gotówki szybciej niż zwykle. Żadna krzywa popytu nie płaci kaucji. Płaci ją konkretna para, która dostała właśnie wypowiedzenie i ma miesiąc na znalezienie czegoś nowego.
To nie jest wybór między rygorem a przystępnością, jakby trzeba było poświęcić jedno dla drugiego. To jest przekonanie, że najbardziej precyzyjny opis rynku najmu mieszkań musi umieć wytłumaczyć, dlaczego dwoje ludzi w identycznej sytuacji finansowej podejmuje czasem zupełnie różne decyzje. Model, który tego nie potrafi, gubi coś istotnego, nawet jeśli jego równania się zgadzają.
Skąd wziął się ten model
Model, który stoi za tą książką, powstał z próby uporządkowania tysięcy takich pojedynczych decyzji w jedną spójną całość, bez gubienia po drodze tego, że każda z nich należy do konkretnego człowieka. Nazywam go modelem rynku najmu mieszkań, w skrócie modelem ROH (Renter Occupied Housing). Jestem jego autorem, nie w sensie odkrycia jakiegoś nowego prawa fizyki społecznej, tylko w sensie znacznie bardziej rzemieślniczym: złożenia w jeden, spójny mechanizm rzeczy, które ekonomia od dawna znała osobno, rzadko widząc je razem. Klasyczna teoria równowagi przestrzennej, teoria cen rezerwacyjnych, koncepcja luki czynszowej, logika endogenicznej stopy kapitalizacji, wskaźnik typu q-Tobina przeniesiony na grunt budownictwa mieszkaniowego. Każdy z tych elementów ma swoich właściwych autorów i swoją historię, przywoływaną w tej książce tam, gdzie się pojawia. Sposób, w jaki te elementy zostały tu połączone w jeden, samodomykający się model czterech powiązanych rynków, jest już moją własną pracą.
Wybór, żeby opowiedzieć ten model przez ludzi, a nie przez same wzory, nie był ustępstwem na rzecz przystępności. Był metodą. Rynek najmu mieszkań, w odróżnieniu od wielu innych rynków, nie da się zrozumieć wyłącznie z lotu ptaka. Trzeba zejść na poziom pojedynczego gospodarstwa domowego liczącego budżet przy kuchennym stole, pojedynczego inwestora otwierającego arkusz kalkulacyjny, pojedynczego dewelopera patrzącego na cenę gruntu i zastanawiającego się, czy jeszcze się opłaca. Dopiero suma tych wszystkich, pozornie niezależnych decyzji, tworzy to, co statystyki nazywają potem rynkiem najmu mieszkań w skali całego miasta czy kraju.
Cztery ćwiartki jednego mechanizmu
Model, o którym mowa, składa się z czterech powiązanych ze sobą części. W tej książce nazywam je ćwiartkami, bo razem tworzą coś w rodzaju mapy podzielonej na cztery pola, z których każde odpowiada innemu rynkowi, innym uczestnikom i innej logice decyzyjnej, choć wszystkie cztery pola opisują w gruncie rzeczy ten sam, jeden budynek.
W pierwszej ćwiartce mieszka czysty popyt konsumpcyjny. Gospodarstwa domowe szukające dachu nad głową, ich budżety, ich preferencje, granice cenowe, których nie są w stanie przekroczyć niezależnie od tego, jak bardzo danego mieszkania potrzebują. To tutaj rodzi się stawka czynszu, od której zaczyna się cała reszta historii. Ta ćwiartka okazała się na tyle bogata w treść, że w tej książce zajmuje dwa osobne rozdziały zamiast jednego.
W drugiej ćwiartce ten sam rynek zmienia twarz. Mieszkania przestają być wyłącznie miejscem do życia, stają się aktywem, który ktoś wycenia, kupuje, sprzedaje, traktuje jak każdą inną lokatę kapitału obok obligacji czy akcji. Czynsz ustalony w pierwszej ćwiartce trafia tutaj i po przeliczeniu przez stopę kapitalizacji uwzględniającą ryzyko właściwe akurat temu rynkowi, wyznacza cenę transakcyjną gotowego mieszkania.
W trzeciej ćwiartce pojawiają się deweloperzy i inwestorzy budujący od podstaw. Cena wypracowana w drugiej ćwiartce decyduje tu o czymś fundamentalnym: czy w ogóle opłaca się wznieść kolejny budynek i komu ostatecznie sprzedać gotowe lokale, najemcom czy nabywcom szukającym mieszkania na własne potrzeby. To ćwiartka dźwigów budowlanych, pozwoleń administracyjnych i rachunków opłacalności rozpisanych na lata.
W czwartej ćwiartce wraca się do punktu wyjścia, tyle że z gorzką poprawką. Nie wszystko, co powstanie w trzeciej ćwiartce, trafia ostatecznie do najemcy. Część nowej podaży i spora część starego, istniejącego zasobu wyciekają z rynku najmu z przyczyn, które w tej książce mają imiona i twarze, nie tylko nazwy w podręczniku akademickim. Skorygowany o ten wyciek zasób wraca do pierwszej ćwiartki, gdzie ponownie zderza się z popytem i wyznacza nową stawkę czynszu. Pętla zamyka się i zaczyna od nowa, kwartał po kwartale, w każdym mieście, w którym ktoś płaci komuś czynsz.
Te cztery ćwiartki nigdy nie działają osobno, mimo że każda ma swój własny rozdział w tej książce. To jeden z powodów, dla których bohaterowie wprowadzeni na samym początku będą wracać, czasem w tej samej roli, czasem w zupełnie innej. Rynek najmu mieszkań rzadko pyta kogokolwiek o zgodę, zanim zmieni jego sytuację z najemcy w inwestora albo z inwestora w kogoś, kto właśnie sprzedaje.
Dla kogo jest ta książka
Pisałem ją z myślą o kilku bardzo różnych czytelnikach naraz, co jest ryzykowną decyzją redakcyjną, ale wydawało mi się uczciwsze niż udawanie, że rynek najmu mieszkań interesuje tylko jedną grupę. Jest tu miejsce dla kogoś, kto po prostu wynajmuje albo zamierza wynająć mieszkanie i chce zrozumieć, dlaczego rynek zachowuje się tak, jak się zachowuje. Jest miejsce dla prywatnego inwestora rozważającego zakup pierwszego albo kolejnego mieszkania na wynajem. Jest miejsce dla kogoś, kto zawodowo zajmuje się najmem instytucjonalnym, budownictwem na wynajem czy najmem akademickim i chce zobaczyć własną branżę osadzoną w szerszym mechanizmie, nie tylko we własnych raportach kwartalnych. Jest wreszcie miejsce dla kogoś, kto kształtuje politykę mieszkaniową i chciałby zrozumieć, zanim podpisze kolejną ustawę, jak dokładnie taka regulacja przełoży się na decyzje tysięcy pojedynczych właścicieli, inwestorów i najemców, zanim jeszcze zdąży wejść w życie.
Tych czytelników nie łączy zawód ani poziom wiedzy ekonomicznej. Łączy ich to, że każdy z nich, prędzej czy później, styka się z tym samym rynkiem z innej strony tej samej transakcji. Ta książka nie zakłada wcześniejszej znajomości ekonomii, ale też niczego nie upraszcza kosztem prawdy. Tam, gdzie rzeczywistość jest nieliniowa, progowa albo pełna sprzężeń zwrotnych, książka próbuje to pokazać wprost, tylko innymi środkami niż wykres czy równanie.
Instytut Rynku Najmu istnieje naprawdę, tak jak realna jest marka RenTalks. Konferencja RenTalks, którą tu poznasz jest w chwili pisania tej książki koncepcją, natomiast badacze, którzy się na niej pojawią, są fikcyjni. Mechanizmy, które opisują, nie są. Istnieją i działają naprawdę.
Zanim jednak wrócimy do liczb, poznajmy ludzi, którzy będą nam towarzyszyć od pierwszej do ostatniej strony.
